집값이 워낙 치솟다보니다 임대아파트에 대해서 궁금한게 많으실 것 같아서 정리해드리겠습니다.
분양전환 임대아파트는 크게 5, 8, 10년임대로 나누어집니다.
5년임대는 로또2등당첨권이라고 생각하고 들어가시고요!!!
8년~10년 임대는 무피로 들어가면 좋겠지만 P값을 주고 들어가면 흠~
이유는 따로 설명해드리겠습니다.
여기에 계신분들이 일반인이다 보니 다들 임대아파트에 대해서 궁금한게 많아서 정리해드리겠습니다.
분양전환 임대아파트는 크게 5, 8, 10년임대로 나누어집니다.
잘보셔야할께 5년임대는 로또2등당첨권이라고 생각하고 들어가시고
8년~10년 임대는...무피로 들어가면 좋겠지만 P값을 주고 들어가면..ㅜㅜ 그이윤 밑에 따로 설명해드리겠습니다.
보통 일반사람들은 임대아파트를 피주고들어가는 이유가 5년임대사례의 분양가를 보고 저렴하게 분양할꺼라는 생각이 큽니다
하지만 위와같은 생각을 가지면 피봅니다. 왜냐면 5, 8 /10년임대의 분양전환방식이 천지차이입니다.
분양전환방식을 밑에 설명해드리면
5년 임대는
1안 건설원가+감정평가/2
2안 임대표준건축비 +택지비+택지비이자-감가상각비 중 낮은금액으로 분양전환이 됨
즉 우리나라시세는 5년전보다 아파트시세가 올랐으니 감정평가가 들어가지않은 2안
즉 임대표준건축비로 분양전환이되고 임대표준건축비가 현재 기준이 거즘 6~7년전 가격이라 그래서 주변시세의 60~70프로선에 보통 분양된다고 보면 됩니다.
8,10년임대
8~10년후 분양전환이 이루어질시 주변시세를 기준으로 감정평가 2곳에 의뢰하여 평균값의 이하로 분양전환이 됩니다.
예를들면 현재가격이 3억인데 분양전환당시 주변시세가 5억이라면 90%선인 4억5천선에서 분양전환이 된다는뜻이죠
그래서 10년임대를 주변시세의 90%선에서 보통 분양이 된다고 보면됩니다.
시세의 10%해봤자 3~4천정도 분양전환시 이익을 볼것 같은데 피값 2천이상씩 주고 들어간다면 8년동안 고작 1~2천버는것이니 기회비용 따진다면 잘 판단하고 들어가셔야합니다.
그리고 8년임대는 분양전환의무, 분양전환 우선권도 세입자에게 법적으로 보장이 안됩니다.
5년10년임대는 그래도 5년,10년차에 의무분양을 해야하지만 8년임대는 건설사가 금액이 안맞으면 분양철회할수 있다는것입니다
위와같은 분양방식으로 예를들어 설명하자면
선운지구 해광샹그릴라(5년임대)로 보자면
현주변시세 30평대 3억중반입니다.
5년임대같은방식은 분양전환가격이 1억후반선이 됩니다.(실제로 분양가가 1억8~9천에 분양전환진행중이죠)
하지만 8년,10년임대였다면 분양전환가격은 3억선이 됩니다. 그래서 건설사들이 이제 5년임대를 안하는거지요
5년임대라면 무조건 들어가라고 하겠지만
8년임대,10년임대는 피값주고 들어가면 이득은 거의없을 것 같습니다
8년임대의 장단점은 아래와 같습니다.
장점
1. 8년동안 이사걱정없다
2. 2년마다 갱신시 5%미만으로 전세금 인상억제
3. 분양전환이 되면 시세보다 조금은 저렴하게 받을수있다(5년임대는 시세차익이 많이나지만 8~10년임대는 고작2~3천정도라 피주고들어가면 이익은없다ㅠㅠ)
4. 집주인 눈치가 덜보이고 전세금 떼일 염려가 덜하다
5. 각종세금으로 자유롭다.
단점
1. 8년동안의 시세차익은 건설사가 가져가므로 기회비용이 아깝다
2. 8년후 분양전환의무가 아니라 감정평가가 낮게나오면 분양전환을 영구적으로 미룰수있다.
3. 8년후 입주자 우선분양이 없는곳이 태반이라 건설사에 확인서나 확답을 공문화해야하는 번거로움이있다.
이상 임대주택 분양전환 관련이었습니다
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